主题：集体建设用地流转办法出台 成都土地“解禁”

7月27日，成都市国土资源局出台了《成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》的通知，按《办法》要求，土地使用者可以通过与储备机构协商或按市场配置资源的方式有偿取得集体建设用地指标，成都12390平方公里土地从此“解禁”。 
    集体建设用地使用权可合法流转了！ 
    《办法》总则中特别指出，“为了统筹城乡经济社会发展，促进“三个集中”，优化土地资源配置，本着全国统筹城乡综合配套试验区率先突破、大胆创新的精神，结合我市实际，制定本办法”，可见，《办法》出台的背景与试验区的成立有着极大的关联性。 

流转原则将按照先整理集中、再流转使用，在保持土地所有权不变的前提下，实行使用权有偿、有限期流转的精神运作。 
    适用范围包括：成都市行政区域内，按照城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩方式，通过实施土地整理取得集体建设用地指标后所进行的集体建设用地流转；在符合规划的前提下，集镇、建制镇中原依法取得的集体建设用地流转；以及远离城镇不实施土地整理的山区、深丘区农村村民将依法取得的宅基地通过房屋联建、出租等方式进行的集体建设用地流转。 

其中《办法》第十条规定，实施农村集体建设用地整理腾出的建设用地指标，在扣除农民集中居住用地后节余的部分，纳入市、县集体建设用地储备库统筹调配挂钩使用。集体建设用地指标储备库由市、县土地管理部门管理。第十一条规定，土地使用者可通过与储备机构协商或按市场配置资源的方式有偿取得集体建设用地指标。储备指标有偿使用费专款用于土地综合整理和小城镇及农村新型社区建设。农村集体建设用地也开始具有了商业化的色彩，城乡一体化使土地活了起来。 
    本《办法》给予了集体建设用地以城镇建设用地几乎相等的地位，明确指出集体建设用地用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途以及有两个以上意向用地者的，应当进入土地有形市场采取招标、拍卖或者挂牌等方式公开交易。并且土地使用者可申请办理土地使用权登记。 

对于农民的宅基地流转，《办法》专门指出，在符合村庄规划、风景名胜区保护等规划的前提下，可以通过房屋联建、出租等方式流转。但农村村民出卖、出租住房后，不得再申请新的宅基地。 
    成都1.24万平方公里土地活了！ 
    业界对于《成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》出台的观点较为一致，第一反应就是对土地“放开”了。认为这是使“小产权”房合法化。 
    东山国际?一生之城文化传播公司副总经理冉徽川认为，中国的土地除了城市用地，就是农村集体用地，《办法》对于农村集体用地进行大幅放开，可用于城市发展，中国城市化进程会大大加快，另外集体用地可用于商品住宅以外的房地产开发，将来城市建设用地更多地用于生产住宅、农村集体用地会更多用于住宅配套，这样会增加住宅供应量，对房价上涨势头有一定缓解。 

合泰房产副总经理、房地产投资分析专家黄海指出，国土资源部56号文早对集体建设用地的流转做出了规定，这次增加了成都，而且以前只是在同一集体经济组织形势下流转，没有对外，试验区的成立，正是给了成都这样的契机，可以解决城乡二元结构矛盾，同时也让集体建设用地赁证化。 
    “不得用于商品住宅开发”难免擦边球 
    不得不让人注意到的是《办法》第二十三条明确规定“集体建设用地可以用于建设农民住房、农村集体经济组织租赁性房屋，不得用于商品住宅开发。”对此一位资深的地产顾问公司总经理说道，就好象我们提的“有中国特色社会主义”一样，这一条款中指的商品住宅是传统意义上的商品住宅，集体建设用地肯定也是可以建设商品住宅的，只不过，现在政府还没有为之找到合适的名称而已，在试验区这样的形势之下，一切都要靠摸索。 

“《办法》给人的感觉还是没有完全放开，并且给了一些人打擦边球的空间,”黄海认为,如果集体建设用地拿来做住宅,会造成有人打着新居工程的旗号来做房地产项目，对商品房市场形成挤压。但这一条规定还是有打擦边球的空间，不能做商品住宅，但还是可以用商业的规划设计条件来做住宅，只不过是40年的产权，10年按揭。 
    最后《成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》附则中对于之前因各种原因未履行用地和规划报建批准手续，已经形成的集体建设用地，还作出了6个月内按规定依法处罚并完善相关手续的规定，前提是符合土地利用总体规划、城市总体规划和产业布局规划。另外1999年以后占用耕地的，在履行耕地占补平衡义务后，也可按《办法》完善相关手续。