主题：实行房产税后，最大的受害者其实是无房族

  出租房靠房价上涨赚钱，一旦房价下跌或普遍开征房产税就不得不卖出 .

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▲ 经济水平决定租价高度，租价高度决定房价高度

2014年，住房总售价100万元的房子 / 年租金收入大约是1.5万元 = 许多城市的售租比为67年。如果扣除税费和折旧，年租金是负数，就是税费后售租比（市盈率）（回本时间）为无穷大。原因在哪里？住房总售价（分母）上涨很快，租金上涨慢。

为什么租价上涨速度慢于房价？房价不断上涨导致企业材料成本资金成本不断增大，老板的利润减少使得工资上涨幅度不大。租房者的工资涨了，扣除物价上涨和红包增大，租房能力难以提升，又不可能按揭来租房，所以房租不可能脱离人们实际生活水平太多。也就是说，经济水平决定租价高度。

租价高度决定房价高度。住房的平均寿命只有30年，使得收租的实际年限难以超过25年。房价上涨速度快于租价的结果是什么？售租比呈现……50年……60年……70年……80年……不断升高的态势，即房市泡沫越来越大，最终结果是房市拐头下跌。

. ▲ 在房熊市里，房东将两面挨耳光

看看日本的售租比走势图●●就知道，在房牛市里售租比不断提高，在房熊市里售租比不断降低。

2008年受到次贷危机的冲击，全国许多城市房价大跌，那时的深圳市，农民工上山下乡的不少，一些房东难以找到房客，不得不降低租价。

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▲ 在房熊市，出租房将沦为亏资产，房东不得不止损卖出

在二线城市，张三以750万元的总买价（已装修）买入5套住房，用于出租。3年后是最高点，在开发商那里的一手房上涨到1000万元。

在房熊市第3年，开发商那里的一手房下跌50％ + 以跌剩的50％做评估 *（二手房每年折旧税费损失4％ * 6年） + 银行风险控制压低评估2％+ 被杀价1％ = 二手房价值已缩水65％，即总市值剩下35％ * 最高总市值1000万元 = 总市值剩下350万元。

扣除装修、待租、中介费等损失后每年租金净收入1.5％ * 平均每年总市值取值850万元 = 每年租金净收益12.8万元 * 出租5.5年 = 租金收入共70万元 + 总市值剩下350万元 = 剩下420万元的价值 / 总买价750万元 = 剩下56％的价值。

首付30％ + （每年月供3.5％ * 6年） - 1 = 六年后按揭余额是49％。

剩下56％的价值 - 银行拥有的价值49％ = 属于房东的价值只剩下可怜的7％（70万元）。返贫。

按揭525万元 * 6.5％ * 6年 = 亏掉月供205万元 + 亏掉首付款225万元 = 共亏钱430万元 / 6年 = 每年亏钱71万元 / 5套 = 平均每套每年亏钱14万元，而租房者每年只花3万元。

那时，房东张三面对亏资产还会说 “买房的赚大钱，租房的亏大钱”吗？还会说“出租房可以抵御通货膨胀，准备留给子孙后代”吗？ .

▲ 出租房是“女大不中留”，在房熊市里无法“坚持月供，等待房价回升”

熊途漫漫，因为房熊市是对30几年的房牛市的修复，因为一朝被蛇咬十年怕井绳，因为那时历经半倒闭的银行不再支持炒房。

在随后继续月供的10年后，在开发商那里，房价可能是先下跌，再横盘，再回升到下跌50％那个位置，即10年0上涨0下跌。说明这10年里都是保持“亏资产”的状况。

越晚卖出就损失越多，每年的月供也是肉包子打狗有去无回，于是，在第三年，上帝令恐惧就出现了，出租房卖出盘大量涌现，可是，已经来不及了，从最高价开始计算，只有5％的出租房能够卖出去，95％的房东只能眼睁睁看着亏损面一年比一年增大。